Как мы отстояли свою правду. Вопрос о плате за "целевое" использование земли

Два с половиной года команда ЭЛКО профи вела спор о взыскании Департаментом городского имущества г. Москвы (далее - ДГИ г. Москвы) с арендатора ГСК «Байконур» (далее - Кооператив) неосновательного обогащения в сумме 12 млн. руб.

Вопрос для доверителя был крайне важен, поскольку решение по спору имело преюдициальное значение для последующих периодов, что повлекло бы взыскание в пользу ДГИ г. Москвы в гораздо больших суммах.

Фабула дела 

В мае 2001 Московский земельный комитет (правопредшественник ДГИ г. Москвы) предоставил Кооперативу земельный участок в аренду на 49 лет для использования территории и эксплуатации зданий гаражно-строительного кооператива на 324 машино-места.

В 2017 году Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы был установлен факт осуществления торговли в стационарных объектах страховыми услугами для транспортных средств и дубликатами гос номеров на территории земельного участка. Объекты были демонтированы в июле 2017.

В 2018 году Госинспекцией заново установлен факт осуществления торговли на площади 360 в.м. арендованного земельного участка. Торговля велась в нестационарных объектах (транспортные прицепы).

Далее ДГИ г. Москвы обратилось с иском к Кооперативу о взыскании с последнего неосновательного обогащения в сумме 12 млн. руб. За 2017 и 2018 гг. По мнению департамента, размер арендной платы следовало начислять с применением ставки, установленной для участков земли, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. ДГИ г. Москвы потребовал взыскать с Кооператива разницу между предполагаемой арендной платой с учетом фактического использования (офисные здания делового и коммерческого назначения) и внесенной платой. 

Таким образом Кооперативу вменялось использование земельного участка не в целях, которые указаны в условиях договора аренды.

Ход рассмотрения

Суд первой инстанции посчитал доказанным факт нецелевого использования земельного участка за 2017-2018 и полностью удовлетворил иск. Такой вывод был сделан на основании рапорта и акта Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы, где было указано, что на земельном участке размещены офисные павильоны, в которых осуществляется торговля дубликатами гос номеров и страховыми услугами для транспортных средств. 

Мы проиграли в суде первой инстанции. Суд полностью удовлетворил иск, формально увеличив арендную плату за земельный участок.

Такое решение было возмутительным и не давало нам покоя. Мы готовы были идти до Верховного суда РФ. Сомнений в нашей позиции не было.

Соль заключалась в том, что решение суда было в корне не правильным и основанным на неверном применении закона.

Рассмотрение спора в апелляции не увенчалось большим успехом. Мы частично отменили решение, снизив размер взыскиваемой суммы до 6 млн. руб.

В суде апелляционной инстанции вопросы задавались исключительно по одному из наших доводов - ДГИ г. Москвы не доказан период (1 год) нецелевого использования земельного участка.

По остальным доводам, которые являлись ключевыми, председательствующий судья не стал нас слушать. Мы указывали на то, что закон допускает использование земельного участка по вспомогательному ВРИ, если такое использование не превышает 25% от общей площади капитальных строений. На это председательствующая судья указала. что: «это не имеет правового значения, поскольку нецелевое использование устанавливается в отношении всего земельного участка».

Апелляционная коллегия в итоге изменила решение суда первой инстанции, снизив сумму неосновательного обогащения до 6 млн. руб. в связи с недоказанностью истцом части периода незаконного использования.

Несмотря на частичное снижение суммы иска, мы решили идти до конца.

Отмена в кассации

По большому счету вопрос стоял в следующем: является ли использование части земельного участка по вспомогательному виду разрешенного использования (далее - ВРИ) вместе с основным ВРИ.

Суды первой и апелляционной инстанций упорно не желали разбираться в вышеуказанном и не применяли нормы материального права, которые подлежали применению.

А применению подлежали следующие нормы:

•               п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ - «любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования»

•               п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ - «основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований»

•               пп 2.2.1.2 и 3.3.4 Правил землепользования и застройки г. Москвы - «правообладатель земельного участка вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования выбрать любой вид разрешенного использования участка из числа предусмотренных зонированием территорий видов и предусмотренных п. 3.3.4 Правил вспомогательных видов разрешенного использования».

Также судами не были учтены разъяснения Конституционного суда РФ, изложенные в постановлении от 16.10.2020 № 42-П, согласно которым «собственники (правообладатели) земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования принадлежащих им земельных участков самостоятельно выбирают вспомогательный вид их разрешенного использования».

Кассационная коллегия, рассмотрев кассационные жалобы Кооператива и ДГИ г. Москвы (госорган просил оставить в силе решение суда первой инстанции), отменила судебные акты нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции отметил, что при решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им земельный участок на праве аренды, правового режима земельного участка необходимо установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования указанных объектов их целевому использованию и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах.

Нижестоящие суды не исследовали ключевые для дела обстоятельства, не дали оценку доводам Кооператива, в частности о том, что арендатор продолжает использовать земельный участок, на котором расположены гаражи, в соответствии с предусмотренными договором аренды целями использования участка, а использование участка под торговлю продуктами для транспортных средств не превышает 3% от общей площади. 

При новом рассмотрении Арбитражный суд г. Москвы дал оценку нашим доводам:

установил применимы ли к данной правовой ситуации нормативные положения Правил землепользования; 

являлось ли использование земельного участка в иных целях, чем для эксплуатации зданий гаражно-строительного кооператива на 324 машино-места, вспомогательным видом разрешенного использования, по отношению к основному виду разрешенного использования; 

соблюдены ли нашим доверителем в рассматриваемом случае условия, при наличии которых применение вспомогательных видов разрешенного использования являлось бы допустимым (пункт 3.3.5 Правил землепользования).

По итогам рассмотрения спора суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска ДГИ г. Москвы в полном объеме. Судебной коллегией апелляционной инстанции решение оставлено в силе.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2022

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2022

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.04.2023

Ключевые контакты:

• Король Малика, начальник судебного отдела компании ЭЛКО профи

• Строганова Ольга, начальник договорного отдела компании ЭЛКО профи